Valeur Immobilière

L’expertise c’est quoi ?

L’expertise, est une méthodologie qui permet de déterminer la valeur vénale  d’un bien immobilier en appliquant un processus de calculs codifiés.

La valeur vénale c’est quoi ?

La valeur vénale, c’est le prix auquel un bien pourrait se vendre dans des conditions de ventes normales. Sans pression ou conditions particulières.

Quelle est la différence entre une expertise immobilière et une évaluation faite par une agence immobilière ?

En agence, l’estimation est plus simple. Elle est rendue sur une page qui indique un prix.
Ce prix peut très bien être correct, mais il n’est pas suffisamment détaillé et il n’est pas calculé selon les méthodes de la charte de l’expertise.
De plus, l’agent immobilier peut être performant dans son quartier, il le connaît bien. Mais son estimation sera moins pertinente si on le met dans un autre quartier.
Les méthodes et les outils de l’expertise immobilière nous permettent de travailler partout en France.
L’expert analyse également la situation du bien sur le plan de l’urbanisme, de son occupation éventuelle (location en cours),  juridique, cadastrale …
L’expert immobilier vous remet un dossier complet qui justifie et explique la valeur de votre bien selon les méthodes de calculs de la charte de l’expertise.

A quelles occasions peut-on avoir besoin d’une expertise ?

Pour le particulier :
Donation, succession, Déclaration ISF, indivision, divorce, litige fiscal, expropriation…

Pour une entreprise :
Vente, vente intra groupe, revalorisation d’actif, valeur d’assurance, valeur d’apport, expropriation…

Si je ne suis pas d’accord avec le prix de l’expert ?

Il faut lui en parler, il y a peut être des éléments qui lui ont échappé !
En principe, le rapport est suffisamment détaillé et doit être suffisamment clair pour convaincre.
Le prix calculé par l’expert se doit d’être un prix impartial. L’expert n’est en aucun cas concerné par le prix qu’il fixe. Il est donc totalement neutre.
Cette neutralité est plus difficile a avoir pour des personnes directement concernées par le prix, et qui peuvent avoir une préférence pour un prix différent: PRIX BESOIN, PRIX AFFECTIF, de complaisance…

Le rapport d’expertise est-il opposable aux tiers et a l’administration ?

Oui sous certaines conditions, le rapport d’expertise peut être opposable à tous.

Défense fiscale

Pourquoi une expertise est-elle opposable aux tiers et notamment à l’administration ?

Pour pouvoir être opposable, une expertise doit :

  • Être rédigée par un expert en exercice.
  • Utiliser exclusivement les méthodes d’évaluations admises par l’administration.

Pourquoi certaines méthode d’évaluation sont reconnues et pas d’autres ?

Certaines méthodes sont tirées directement du code des impôts.
Ceux sont elles qui sont reconnues.

Quand je reçois une proposition de redressement de l’administration, ces méthodes sont-elles appliquées ?

Non, l’administration n’applique pas de méthodes d’évaluation à l’ occasion de ses redressements.

Pourquoi ?

Je suppose qu’il y a plusieurs raisons :

Les méthodes reconnues par l’administration impliquent obligatoirement une visite du bien évalué. On comprend aisément que les agents de l’administration qui ne se déplacent pas, ne puissent pas appliquer pleinement les méthodes.

a-     Il serait très difficile pour l’administration de les appliquer.

Elles demandent beaucoup de  temps et une certaine technicité. Il me semble difficile de former tous les agents.

Baux commerciaux

Le Droit au Bail c’est quoi ?

C’est la différence entre le montant de votre loyer et la valeur locative  réelle du quartier.

Y a-t-il des cas ou le droit au bail n’existe pas ?

Oui et non, il pourra avoir une existence juridique, mais l’expert le valorisera à zéro.

Dans quel cas ?

Lorsque le loyer payé tous les mois est égal aux autres loyers du quartier.
Il convient tout de même de bien s’assurer du montant de l’éventuel droit au bail payé lors de la signature du bail, et de connaitre l’état du local à l’entrée.

D’où vient le droit au bail :

Lors de la construction d’un immeuble neuf, les locaux commerciaux en pied d’immeuble sont toujours vendus et loués, Brut de Décoffrage. C’est-à-dire Hors d’eau et Hors d’air. Le premier locataire est obligé d’exécuter tous les travaux d’aménagement pour pouvoir démarrer son activité.
Il est évident que le loyer qu’il paye à ce moment-là, est moindre que si le local était fini et prêt à l’emploi. La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre ce loyer moindre du local « non achevé » et la valeur locative d’un même local entièrement fini.
Le montant des travaux financés par le premier occupant fait office de premier droit au bail d’un local. Une fois les travaux amortis, il reste avec le petit loyer.
Quand il s’en va, il revend son bail qui conserve le petit loyer, et récupère ainsi tout ou une partie de l’investissement de départ.

Pourquoi les locaux commerciaux neufs sont vendus bruts ?

Parce que le vendeur ou le bailleur ne sait jamais à l’avance quel type d’activité il va y avoir dans le local.
Les aménagements ne sont pas les mêmes pour un coiffeur, une esthéticienne ou une épicerie…
Si vous démarrez un commerce avec une franchise, celle-ci vous impose souvent sa propre décoration et si le local est déjà équipé, vous pouvez avoir à tout refaire. Autant partir de zéro.
Il est fréquent de voir des repreneurs de locaux existants en bon état, tout refaire pour le mettre à leur goût personnel et l’adapter à leur activité et image.

Expertise judiciaire

Qu’est-ce qu’une expertise judiciaire ?

Lorsque le juge a besoin d’un avis technique dans un domaine particulier. Il pose une ou plusieurs question a un expert dans le domaine concerné. L’expert doit répondre aux questions posés par le juge. Toutes les questions, et rien que les questions du juge. Le rapport rendu sera le même qu’un rapport d’expertise classique. Seul change le formalisme . Toutes les parties concernées doivent pouvoir apporter les éléments qu’ils souhaitent, être en possession de toutes les pièces du dossier et doivent pouvoir  les critiquer, de façon contradictoire. L’expert prend note de toutes les remarques et intègre celles qui le concerne dans sont rapport.

La suite bientôt :) …..